Aluguel na Espanha em 2026: Quais Custos o Proprietário Deve Cobrir?

Alugar um imóvel na Espanha pode ser um processo empolgante, mas também cheio de dúvidas, especialmente sobre quem paga o quê. Em 2026, com novas regulamentações de proteção ao inquilino, é fundamental entender quais custos são de responsabilidade do proprietário. Este guia prático ajuda brasileiros a navegarem pelas obrigações do locador, evitando taxas indevidas e garantindo um aluguel justo.

1. Custos de Manutenção Estrutural

O proprietário é responsável por todas as reparações que afetam a habitabilidade do imóvel. Isso inclui problemas estruturais, como infiltrações, rachaduras nas paredes, problemas no telhado e falhas no sistema elétrico ou hidráulico. Em 2026, a lei espanhola reforça que o locador deve arcar com custos de manutenção que não sejam decorrentes do desgaste normal do uso diário. Se o encanamento estourar por idade, o dono paga; se você quebrar algo por acidente, aí é sua conta.

• Exemplos incluem: reparos na fachada, troca de janelas com problemas de vedação, conserto de portas de entrada, e manutenção do sistema de aquecimento central (se houver).
• Dica prática: Peça um laudo de vistoria na entrada e documente tudo com fotos. Isso evita discussões na hora de devolver o imóvel.

2. Taxas de Comunidade (Comunidad de Propietarios)

Na Espanha, muitos prédios têm taxas mensais para manutenção das áreas comuns, como elevadores, jardins e portaria. Essas taxas são de responsabilidade do proprietário, a menos que o contrato especifique o contrário (o que é raro). Em 2026, a tendência é que os contratos deixem claro que o inquilino não paga a cota de condomínio, a não ser que haja acordo explícito sobre serviços individuais, como água ou gás do prédio.

• Verifique no contrato: procure a cláusula “gastos de comunidad” – se não estiver mencionada, o proprietário assume.
• Atenção: se o prédio tiver piscina ou academia, a manutenção é do locador, mas você pode usar sem custo extra.

3. Impostos e Seguros do Imóvel

O proprietário é obrigado a pagar o IBI (Imposto sobre Bens Imóveis) e o seguro de habitação que cobre danos estruturais. Em 2026, muitos contratos exigem que o inquilino tenha um seguro de conteúdo para seus pertences, mas o seguro do edifício é sempre do locador. Além disso, taxas como a de lixo (basura) são divididas de forma variável: algumas cidades cobram do proprietário, outras do inquilino. Consulte a legislação local, como a da Catalunha ou Andaluzia, que têm regras próprias.

• Dica: pergunte ao proprietário se o IBI está incluso no valor do aluguel. Se não, negocie para que ele seja pago separadamente.
• Cuidado: nunca aceite pagar o seguro do imóvel – isso é ilegal na Espanha.

4. Reformas e Melhorias

Se o proprietário decidir reformar o imóvel durante o período do contrato, ele deve arcar com todos os custos, incluindo materiais e mão de obra. Em 2026, a lei permite que o locador peça despejo em caso de reforma estrutural, mas você não pode ser obrigado a pagar por melhorias que não solicitou. Exemplo: se o dono quiser instalar ar condicionado central, ele paga; se você quiser pintar as paredes de outra cor, a tinta é por sua conta.

• Negocie: se o proprietário fizer melhorias que valorizem o imóvel, você pode pedir um desconto no aluguel por alguns meses.
• Documentação: guarde recibos de qualquer obra que você autorizar por escrito.

5. Custos de Serviços Públicos (Água, Luz, Gás)

Esses são geralmente de responsabilidade do inquilino, mas há exceções. Se o imóvel tiver um sistema central de aquecimento ou água quente (comum em prédios antigos), o proprietário pode incluir uma taxa fixa no aluguel para cobrir o consumo. Em 2026, a transparência é obrigatória: o contrato deve especificar exatamente o que está incluso. Desconfie de proprietários que cobram “taxas administrativas” para serviços que você já paga.

• Pergunte: “O valor do aluguel inclui água, luz ou gás?” Se sim, peça por escrito.
• Dica: verifique se o medidor de água ou luz está no seu nome – isso evita cobranças indevidas de contas anteriores.

6. Custos de Contrato e Garantias

Na Espanha, o proprietário não pode cobrar taxas de agenciamento para alugar o imóvel – isso é ilegal desde 2019, mas em 2026 ainda há quem tente. O inquilino só paga o aluguel, o depósito (fianza, geralmente um mês) e, em alguns casos, uma garantia adicional (como um aval bancário). Custos como registro do contrato ou certificados de eficiência energética são do proprietário.

• Fique atento: se o proprietário pedir “taxa de reserva” ou “comissão de imobiliária”, denuncie à OCU (Organização de Consumidores e Usuários).
• Depósito: ele deve ser devolvido em até 30 dias após o fim do contrato, desde que não haja danos.

Perguntas Frequentes

Quem paga a taxa de lixo (basura) na Espanha?

Depende da cidade. Em Madri, o proprietário paga; em Barcelona, o inquilino paga. Verifique no contrato ou consulte a prefeitura local para saber a regra exata em 2026.

O proprietário pode aumentar o aluguel durante o contrato?

Sim, mas apenas anualmente e com base no IPC (Índice de Preços ao Consumidor) da Espanha. Em 2026, o limite é de 2% para contratos vigentes, salvo acordos diferentes registrados.

Preciso pagar pelo certificado de eficiência energética?

Não. O certificado é obrigatório para o proprietário antes de alugar, e ele arca com o custo de emissão. Você só precisa pagar se solicitar uma cópia extra.

E se o proprietário não fizer reparos necessários?

Você pode enviar uma notificação por escrito (carta registrada ou e-mail). Se ele não agir em 30 dias, você pode rescindir o contrato sem multa, de acordo com a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) atualizada em 2026.